3. Renforcer la résilience

Les marchés du logement contribuent dans une large mesure à l’activité économique. Les fluctuations des prix de l’immobilier et de l’investissement résidentiel peuvent aussi être importantes et avoir une incidence sur le cycle économique, en amplifiant les chocs par le biais des effets de bilan sur les ménages et les prêteurs (Graphique 3.1)1. En phase d’expansion, le dynamisme des marchés du travail, la croissance économique et l’abondance de l’offre de crédit alimentent une forte demande, qui fait grimper les prix réels des logements. La hausse des prix de l’immobilier se traduit par une augmentation de la valeur des sûretés déposées par les ménages ainsi que de leur patrimoine net, ce qui peut, à son tour, stimuler leur consommation. Elle peut aussi entraîner des effets de second tour, en générant des anticipations de nouvelles appréciations des prix et, partant, une progression de la demande. L’assouplissement des normes de crédit et les innovations sur les marchés hypothécaires peuvent également susciter une hausse des prix des logements. Cette boucle de rétroaction a été au centre de la crise financière mondiale.

En cas de dégradation des marchés du logement, des évolutions inverses sont observées. Tout d’abord, la baisse des prix des logements réduit la valeur des sûretés, augmentant ainsi les pertes auxquelles les prêteurs doivent faire face lors de défauts de paiement, avec des implications pour la stabilité financière. Ensuite, le patrimoine des ménages et les perspectives du secteur de la construction subissent un choc négatif, ce qui tend à diminuer les dépenses et finit par entraîner une contraction de l’activité économique globale et une dégradation des conditions macroéconomiques, des perspectives économiques et des équilibres budgétaires. Les ralentissements de l’activité immobilière semblent avoir des effets particulièrement dommageables pour l’inclusion et la productivité en raison du rôle des logements comme garantie des prêts accordés aux petites et nouvelles entreprises. Ils sont donc souvent associés à de graves récessions (Graphique 3.2).

De nombreux facteurs influent sur la demande de logements. On peut citer notamment la démographie, y compris les migrations, l’évolution du revenu disponible, les prix des logements, les taux d’intérêt ou les conditions de crédit. Les chocs du côté de la demande peuvent être attribuables à des facteurs aussi bien nationaux qu’internationaux, tels que les variations des flux de capitaux mondiaux, qui peuvent avoir des effets importants sur certains marchés du logement (Barcelone, Converse and Wong, 2020[1]). Lorsque la demande de logements se modifie, les rigidités de l’offre conduisent soit à un accroissement du nombre de logements vacants (choc négatif de la demande), soit à une pénurie (choc positif de la demande), qui donnent lieu à des investissements et à des ajustements des prix pour rétablir l’équilibre du marché. La mesure dans laquelle le choc de la demande de logements influe sur les prix dépend du cycle financier (par exemple, sur ou sous-évaluation initiale des prix, conditions de crédit), des politiques mises en œuvre (offre inélastique en raison des règlements de zonage, encadrement des loyers, etc.) et des variables cycliques ou structurelles (par exemple, coûts de construction, infrastructure).

Les variations des prix des logements ont une incidence directe sur la demande, mais ont également des effets indirects par le biais du système financier. Elles ont des répercussions importantes sur les bilans des ménages, dont les changements influent, par exemple, sur le nombre de prêts improductifs et les quotités de financement. Les variations des prix des logements ont aussi une incidence sur la consommation qui dépend de la taille des marchés hypothécaires et de leur structure institutionnelle, comme la facilité avec laquelle les ménages peuvent emprunter sur la valeur de leur logement.

Il existe de nombreuses interactions entre le logement et l’économie au sens large, qui, par diverses voies, ont des répercussions sur l’accumulation des vulnérabilités, la gravité des crises et la capacité de l’économie d’en sortir (Graphique 3.3). Une distinction importante doit être faite entre la résilience ex-ante (vulnérabilité face aux chocs) et la résilience ex-post (récupération après les chocs).

Ces deux formes de résilience peuvent être évaluées à l'aide de divers indicateurs. Par exemple, la résilience ex ante peut être évaluée par la probabilité de crise, définie comme la fréquence d’importants écarts à la baisse par rapport à la tendance, et par le PIB à risque, qui mesure la performance de l’économie dans les périodes difficiles (c’est-à-dire les variations du PIB dans l’intervalle de 5 % le moins favorable). La résilience ex post, quant à elle, peut être évaluée par des mesures de la gravité des récessions (variations de l’activité d’un pic au creux), de la durée des périodes de ralentissement du cycle économique et du temps nécessaire pour se rétablir, c'est-à-dire pour retrouver le niveau de production d'avant la crise. Sur la base de ces indicateurs, les données concernant les différents pays suggèrent en effet que, lorsque les probabilités de crise sont prononcées, les fluctuations du cycle économique le sont également de même que la vigueur des reprises après la crise (Graphique 3.4 3.4).

Le principal objectif de la politique macroprudentielle est de prévenir les menaces financières pesant sur la stabilité économique, en limitant l'accumulation des risques systémiques grâce à la modération des cycles du crédit et des prix des actifs, tout en s’assurant que des amortisseurs suffisants existent dans le système financier. L'un des principaux avantages de la réglementation macroprudentielle est qu'elle peut être adaptée aux risques de secteurs spécifiques, comme le logement, ou de portefeuilles de prêts, comme les prêts hypothécaires. Contrairement aux hausses de taux d’intérêt, le resserrement macroprudentiel n’entraîne pas nécessairement une réduction généralisée de l’activité économique, ce qui limite les coûts potentiels de l’intervention publique.

Les outils macroprudentiels sont notamment les suivants : 

  • Le plafonnement des quotités de financement, qui limite le montant des prêts à un certain pourcentage du prix du logement (Graphique 3.5). L’expérience des pays de l’OCDE montre que les pays qui appliquent un plafonnement plus strict sont confrontés à des risques de crise de crédit moindres (Encadré 1.8). Cependant, un plafonnement plus restrictif implique des reprises moins vigoureuses. En outre, cette option plus restrictive pourrait, à court terme, exiger un arbitrage entre les objectifs de stabilité financière et d'inclusion sociale, en rendant plus difficile l'achat d'un logement par les jeunes ménages disposant d'une faible épargne. En revanche, à moyen et long terme, la baisse des prix des logements préserve le pouvoir d’achat immobilier de tous les ménages, y compris les jeunes.

  • Les ratios service de la dette/revenu (DSTI), qui obligent les ménages à ne pas consacrer plus d’une certaine proportion de leur revenu au remboursement du capital et des intérêts de leurs prêts au logement. Dans certains pays, ces ratios sont fondés sur la charge totale du service de la dette, et non sur la seule charge du service de la dette immobilière.

  • Les ratios prêt-revenu, qui limitent le montant de la dette à un certain multiple fixe du revenu, sont moins couramment utilisés. Ils sont équivalents aux DSTI pour un taux d’intérêt et une période de remboursement donnés, mais ont l’avantage de ne pas être assouplis en période d’expansion, lorsque les taux d'intérêt sont bas et que les banques offrent des conditions de crédit plus accommodantes.

  • Les exigences en matière de fonds propres pondérés des risques, qui fixent le ratio minimum de fonds propres que les banques doivent détenir au titre des prêts hypothécaires en fonction de leur degré de risque. L’intérêt de cet outil tient à la combinaison de ratios minimums de fonds propres avec des pondérations des risques. Les cadres réglementaires qui exigent des banques qu’elles détiennent davantage de fonds propres en contrepartie des prêts hypothécaires sont liés à une réduction de la probabilité de crise et à des reprises plus fortes après les crises.

Les politiques macroprudentielles ont été plus largement utilisées depuis la crise financière mondiale. Dans le sillage de la crise, les normes de fonds propres comme les plafonds de quotité de financement ont été pour l’essentiel durcis. Depuis 2012, de nombreux pays ont davantage assoupli la réglementation en matière de plafonds de quotité de financement suite à la crise de la dette souveraine dans la zone euro. Face à la crise provoquée par la pandémie de COVID-19, les pays ont pris des mesures pour soutenir les emprunteurs et les prêteurs hypothécaires (Encadré 1.7 et OCDE (2020[4]). En outre, il est peu probable que les politiques qui limitent les emprunts hypothécaires aient pour conséquence une diminution de l’offre de logements : d’après les niveaux élevés observés dans les pays de l’OCDE, une nouvelle expansion des prêts au logement semble se traduire par une hausse des prix et non par une plus grande activité de construction (Kohl, 2020[5]).

L’encadrement des loyers et les règles entre propriétaires et locataires ont été conçus pour diverses raisons sociales et économiques, notamment pour fournir des logements abordables en limitant les hausses de loyer et équilibrer le pouvoir de négociation entre propriétaires et locataires. Cependant, une réglementation trop stricte peut décourager l'investissement dans de nouveaux logements et l'entretien du parc locatif existant et entraver le développement du marché locatif, ce qui risque d’entraîner des pénuries de logements, d’exacerber les bulles spéculatives des prix de l’immobilier et accroître l’endettement des ménages,autant de vulnérabilités importantes pour la stabilité macroéconomique et la croissance économique (Caldera and Johansson, 2013[6]; Cavalleri, Cournède and Özsöğüt, 2019[7]; Hermansen and Röhn, 2017[8])

La rigueur de la réglementation du marché locatif varie considérablement au sein de la zone OCDE (Graphique 3.6). Les données disponibles suggèrent que des réglementations plus strictes du marché locatif sont associées à un plus grand risque de crise et à des ralentissements plus marquées du cycle économique (Encadré 3.1), car elles faussent l’ajustement de l’offre de logements à la demande et exacerbent ainsi les déséquilibres. Les fluctuations du PIB (mesurées par le PIB à risque) tendent, toutefois, à être plus faibles dans les pays où la protection des locataires est forte, en raison de la protection que ces réglementations offrent aux locataires vulnérables contre les conséquences des chocs de revenu.

Les incidences des différents instruments fiscaux diffèrent suivant les marchés du logement. Par exemple, les droits de timbre peuvent ralentir la hausse des prix des logements en réduisant les rendements attendus des achats spéculatifs de logements. Des droits de timbre plus élevés pèsent donc sur le volume des transactions immobilières, mais augmentent également les coûts de transaction et peuvent entraîner un effet de blocage, qui fait obstacle à la mobilité sur le marché du travail (voir chapitre 6). En revanche, les impôts fonciers récurrents sont globalement neutres pour ce qui est du comportement conjoncturel des marchés du logement et de la résilience économique. Leur principal effet est de réduire la taille du marché du logement, en renchérissant le coût de l’accès à la propriété. Il importe donc de mesurer l’effet de tous les instruments fiscaux de façon globale et non celui des instruments considérés individuellement, par le biais des taux marginaux d’imposition effectifs (TMIE) sur les logements occupés par leur propriétaire et les logements locatifs (Graphique 3.6).

Les TMIE correspondent à la différence entre les taux de rendement avant et après impôt d’un investissement marginal, divisée par le coût du capital de cet investissement, lorsque le taux réel après impôt est le taux de rendement minimum nécessaire pour rentabiliser l'investissement (OCDE, 2018[11]). La fiscalité immobilière globale (mesurée par les TMIE) lisse généralement les cycles économiques : des TMIE plus élevés sont associés à une moindre gravité des contractions de l’activité (Encadré 3.1).

La réactivité de l’offre de logements aux changements de la demande est influencée par les politiques mises en œuvre, telles que les réglementations du marché locatif et les réglementations en matière d’occupation des sols, qui ont une incidence sur la dynamique des cycles du logement. De fait, les pays où l’offre de logements répond plus activement à la demande connaissent une plus grande volatilité de l’activité de construction de locaux à usage d’habitation (Cavalleri, Cournède and Özsöğüt, 2019[7]).

References

[1] Barcelone, W., N. Converse and A. Wong (2020), US Housing as a Global Safe Asset: Evidence from China Shocks, https://www.banque-france.fr/sites/default/files/session1_c_presentation_converse.pdf.

[9] Brys, B. et al. (2021), Effective Taxation of Residential Property, à paraître.

[6] Caldera, A. and Å. Johansson (2013), “The price responsiveness of housing supply in OECD countries”, Journal of Housing Economics, Vol. 22/3, pp. 231-249, http://dx.doi.org/10.1016/J.JHE.2013.05.002.

[7] Cavalleri, M., B. Cournède and E. Özsöğüt (2019), “How responsive are housing markets in the OECD? National level estimates”, Documents de travail du Département des Affaires économiques de l’OCDE, No. 1589, Éditions OCDE, Paris, https://dx.doi.org/10.1787/4777e29a-en.

[10] Cournède, B., F. De Pace and V. Ziemann (2020), The Future of Housing: Policy Scenarios.

[3] Cournède, B., S. Sakha and V. Ziemann (2019), “Empirical links between housing markets and economic resilience”, Documents de travail du Département des Affaires économiques de l’OCDE, No. 1562, Éditions OCDE, Paris, https://dx.doi.org/10.1787/aa029083-en.

[2] Harding, D. and A. Pagan (2002), “Dissecting the cycle: a methodological investigation”, Journal of Monetary Economics, Vol. 49/2, pp. 365-381, http://dx.doi.org/10.1016/S0304-3932(01)00108-8.

[8] Hermansen, M. and O. Röhn (2017), “Economic resilience: The usefulness of early warning indicators in OECD countries”, OECD Journal: Economic Studies, Vol. 2016/1, https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/eco_studies-2016-5jg2ppjrd6r3.pdf?expires=1547983022&id=id&accname=ocid84004878&checksum=3A3C6140FEC597236FBC3673C21D5C42.

[5] Kohl, S. (2020), “Too much mortgage debt? The effect of housing financialization on housing supply and residential capital formation”, Socio-Economic Review, http://dx.doi.org/10.1093/ser/mwaa030.

[4] OCDE (2020), Housing Amid COVID-19: Policy Responses and Challenges, https://www.oecd.org/coronavirus/policy-responses/housing-amid-covid-19-policy-responses-and-challenges-cfdc08a8/.

[11] OCDE (2018), Taxation of Household Savings, Études de politique fiscale de l’OCDE, No. 25, Éditions OCDE, Paris, https://dx.doi.org/10.1787/9789264289536-en.

Note

← 1. Le présent chapitre apporte un éclairage, du point de vue de l’action publique, sur l’impact du logement sur la stabilité économique et se fonde sur deux documents de référence qui contiennent aussi des renvois bibliographiques détaillés (Cournède, Sakha and Ziemann, 2019[45]; Cavalleri, Cournède and Ziemann, 2019[2]).

Mentions légales et droits

Ce document, ainsi que les données et cartes qu’il peut comprendre, sont sans préjudice du statut de tout territoire, de la souveraineté s’exerçant sur ce dernier, du tracé des frontières et limites internationales, et du nom de tout territoire, ville ou région. Des extraits de publications sont susceptibles de faire l'objet d'avertissements supplémentaires, qui sont inclus dans la version complète de la publication, disponible sous le lien fourni à cet effet.

© OCDE 2021

L’utilisation de ce contenu, qu’il soit numérique ou imprimé, est régie par les conditions d’utilisation suivantes : http://www.oecd.org/fr/conditionsdutilisation.