5. Mesurer le rôle du logement dans la distribution des patrimoines

La distribution de l’immobilier d’habitation et des patrimoines mérite que l’on s’y intéresse pour plusieurs raisons. Parce qu’il constitue le plus gros actif des ménages, le logement est un déterminant fondamental de l’accumulation et de la distribution d’actifs et de patrimoine net sur le cycle de vie et d’une génération à l’autre. Il contribue de ce fait aux inégalités de patrimoine. Une évaluation du logement sous l’angle de la distribution des patrimoines est d’autant plus importante au vu du creusement des inégalités dans un certain nombre de pays, de l’augmentation de la part du capital dans le revenu par rapport à la part du travail, d’inégalités de patrimoine nettement plus prononcées que les inégalités de revenu (Graphique 5.1), même si ces dernières témoignent en partie d’effets du cycle de vie à mesure de l’accumulation de patrimoine dans le temps2.

Le logement est également la plus lourde dette des ménages, car la majorité des propriétaires empruntent pour financer leur achat. La dette immobilière est un moyen pour les ménages modestes disposant de peu d’actifs, comme les jeunes ménages, d’accumuler un patrimoine. Il faut néanmoins trouver un juste milieu entre les avantages et les risques de l’endettement ; c’est là l’une des grandes leçons à retenir de la crise financière mondiale. L’évaluation du logement sous l’angle de la distribution des patrimoines suppose d’examiner à la fois les actifs et les passifs liés à l’immobilier d’habitation, en s’intéressant plus particulièrement au bas des distributions des revenus et des patrimoines (Encadré 5.1).

On observe une forte corrélation négative entre accession à la propriété et inégalités de patrimoine (Graphique 5.2). Les pays à taux élevé (bas) d’accession à la propriété ont tendance à afficher de faibles (fortes) inégalités de patrimoine résidentiel, du fait que ce dernier est distribué plus également que le patrimoine non résidentiel. On parvient à ce constat en comparant les inégalités de patrimoine total net, qui inclut l’ensemble du passif et de l’actif des ménages, et les inégalités de patrimoine résidentiel net, qui inclut uniquement les actifs (ici, la résidence principale) et les passifs liés à l’immobilier d’habitation. Si l’on prend la moyenne des pays, les 10 % des ménages occupant le sommet de la distribution reçoivent environ 55 % du patrimoine total net, contre environ 35 % du patrimoine résidentiel net (Graphique 5.3). Ces chiffres s’expliquent par le fait que la distribution des sources de patrimoine non résidentiel, comme le patrimoine financier, est plus inégale et que ces sources sont plus importantes au sommet de la distribution.

Le logement égalise la distribution du patrimoine net. On obtient en effet une distribution plus égale du patrimoine sur l’ensemble des pays lorsque le logement est exclu du patrimoine net. Ce qui suppose un creusement prononcé des inégalités de patrimoine mesurées, d’environ un quart en moyenne sur l’ensemble des pays (Causa, Woloszko and Leite, 2019[4]).

On constate de grandes différences de régimes d’occupation du logement entre les pays de l’OCDE (différences de taux d’accession à la propriété et de proportions relatives de propriétaires et d’accédants à la propriété) (voir http://www.oecd.org/social/affordable-housing-database/ Les taux d’accession à la propriété sont les plus élevés en République slovaque, en Hongrie et en Espagne. Ils sont les plus bas en Allemagne, au Danemark et en Autriche (Graphique 5.4). Ces différences entre les pays sont héritées de l’histoire, en particulier les taux exceptionnellement élevés de propriété dans les pays d’Europe de l’Est en conséquence de la vente en masse des logements à des prix avantageux aux locataires en place. D’autres témoignent de différences dans les caractéristiques sociodémographiques des ménages, notamment au regard de leur structure (âges et taille). Dans la grande majorité des pays, les ménages composés de personnes à l’âge de la retraite et les ménages de plus grande taille ont plus tendance à être propriétaires.

En revanche, les ménages composés de personnes jeunes ou les ménages d’une personne sont plus souvent locataires. Parmi les propriétaires, les ménages composés de personnes à l’âge de la retraite sont plus souvent propriétaires à part entière que les plus jeunes ménages (Causa, Woloszko et Leite (2019[4]). Par ailleurs, les pays dont le taux moyen d’accession à la propriété est élevé affichent une faible différence à cet égard entre les ménages modestes et les mieux lotis, tandis que la tendance inverse est vraie dans les pays où le taux moyen d’accession à la propriété est bas (Graphique 5.4).

Le logement est l’actif des ménages le plus haut classé (Graphique 5.5). Il représente en moyenne environ la moitié de la totalité des actifs, proportion qui peut monter jusqu’aux alentours de 70 % (République slovaque) et descendre jusqu’à 25 % (Allemagne). La part de la valeur des résidences secondaires (« autres actifs immobiliers ») dans le total des actifs a tendance a être relativement importante. Elle l’emporte par exemple sur la part des actifs financiers dans un certain nombre de pays, ce qui souligne encore l’importance de l’immobilier pour le patrimoine des ménages. Le logement est aussi l’actif prépondérant de la « classe moyenne », c’est-à-dire des ménages des trois quintiles du milieu de la distribution des revenus ou des patrimoines. Il représente plus de 60 % des actifs dans la majorité des pays de l’OCDE. Il est relativement moins important tout en haut de la distribution. En moyenne, le logement représente environ un quart de la totalité des actifs des ménages du 1 % occupant le sommet de la distribution du patrimoine net. Les moyennes masquent d’importantes différences entre les pays, dont une partie pourrait s’expliquer par certains éléments des politiques publiques : traitement fiscal préférentiel accordé au logement par rapport à d’autres biens et effets sur l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux prix d’autres biens.

Le crédit hypothécaire constitue la plus lourde dette des ménages (Graphique 5.6). Du point de vue de la résilience économique, l’observation de l’évolution de l’endettement des ménages et du marché du logement demande de s’intéresser de près à la dette hypothécaire, comme nous l’avons vu au chapitre 3. Vue sous l’angle redistributif, la dette hypothécaire présente des possibilités, mais aussi des risques, en particulier pour les ménages vulnérables. La crise financière l’a clairement montré (Mian and Sufi, 2011[5]).

La proportion de ménages ayant un crédit hypothécaire varie sensiblement entre les pays de l’OCDE (Graphique 5.7). En moyenne, environ 25 % des ménages ont un crédit hypothécaire. Aux deux extrêmes, ils sont aux alentours de 10 % en Slovénie et en Italie et entre 40 et 50 % aux États-Unis et aux Pays-Bas. Les proportions de dettes hypothécaires varient avec le revenu des ménages (Graphique 5.7), car les marchés du crédit hypothécaire sont réglementés et l’octroi de crédits par les banques est conditionné à la capacité de remboursement des ménages, laquelle se mesure principalement par leur revenu. Le lien entre le revenu des ménages et leur dette hypothécaire est pourtant plus prononcé dans certains pays que dans d’autres en raison de facteurs propres à chacun, dont des différences dans le financement du logement, en particulier les réglementations prudentielles, les prix de l’immobilier et les préférences sociales.

Pour les jeunes ménages, dont les revenus et le patrimoine sont encore relativement faibles, le crédit hypothécaire sera probablement l’un des déterminants essentiels de l’accession à la propriété. En effet, dans les pays de l’OCDE, plus la participation des jeunes ménages aux marchés du crédit hypothécaire est forte, plus la différence est faible entre les jeunes et le reste de la population au regard de l’accession à la propriété (la fourchette d’âge des propriétaires) (Graphique 5.8). Les jeunes ménages sont relativement plus sensibles que les autres groupes aux cadres d’action qui influent sur l’accession à la propriété, en particulier la réglementation du marché du crédit hypothécaire (Andrews, Caldera Sánchez and Johansson, 2011[6]). Les différences entre les jeunes et le reste de la population au regard de l’accession à la propriété constatées d’un pays à l’autre témoignent aussi probablement de différences d’accessibilité financière du logement.

Du point de vue du ménage, la dette hypothécaire est porteuse à la fois de possibilités et de risques. D’un côté, elle constitue un moyen d’accumuler un patrimoine, en particulier pour les jeunes ménages et ceux ne possédant que peu d’actifs initiaux. De l’autre, elle peut exposer à des risques financiers en cas de perte de revenus, de chute des prix de l’immobilier et de hausse des taux d’intérêt, en particulier pour les ménages au bas de la distribution. En effet, l’expansion du crédit hypothécaire au cours des quelques dernières décennies, notamment avant la crise financière mondiale, a entraîné une hausse du ratio dette/revenu des ménages ayant un crédit hypothécaire. Ce ratio se situe nettement au-dessus de 100 % dans la majorité des pays de l’OCDE et dépasse 200 % dans certains, dont le Portugal, l’Espagne et les Pays-Bas (Graphique 5.9). Ces chiffres témoignent probablement en partie, du moins dans le cas des Pays-Bas, de la prévalence des prêts à remboursement différé du capital et de l’épargne contractuelle (BCE, 2009[7]). Les ménages occupant le bas de la distribution des revenus, dont le ratio dette/revenu dépasse le seuil de risque conventionnel de 300 %, sont particulièrement vulnérables. Les risques semblent plus graves dans quelques pays, dont l’Australie et le Canada, en raison de la forte hausse des prix de l’immobilier en dix ans, surtout au Canada.

À l’heure actuelle, la crise du COVID-19 est cause de vulnérabilité financière des ménages ayant un crédit hypothécaire, notamment en raison de la baisse des revenus due à la perte d’emploi ou à la diminution des gains du travail. Des contraintes de liquidité empêchent les ménages, tout au moins temporairement, de rembourser leur dette. Les propriétaires à revenus modestes risquent d’être particulièrement vulnérables. Pour pallier ce problème et éviter la détresse sociale, certains pays de l’OCDE, comme l’Espagne, l’Italie, le Portugal, et le Royaume-Uni, ont temporairement suspendu les remboursements de crédit hypothécaire (voir l’Encadré 1.7 du chapitre 1).

Les politiques touchant aux crédits hypothécaires doivent trouver un juste équilibre entre faciliter l’accès à la dette hypothécaire comme moyen d’accumuler un patrimoine et empêcher un taux d’endettement excessif porteur d’importants risques économiques et sociaux. En effet, la réglementation prudentielle à destination des emprunteurs suppose un compromis entre stabilité et enjeux redistributifs étant donné qu’une forte quotité de financement place l’emprunteur au bas de la distribution des patrimoines, tandis qu’un ratio prêt/revenu élevé le situe au bas de la distribution des revenus. De ce fait, le plafonnement de la quotité de financement et du ratio dette/revenu pourrait exclure du marché du crédit hypothécaire les ménages à faible revenu et faible patrimoine. L’apport exigé en cas de plafonnement plus restrictif sera particulièrement contraignant pour les primo-accédants à la propriété et les ménages manquant de liquidités (jeunes et ménages à faibles revenus).

L’expansion excessive du crédit hypothécaire peut provoquer de plus fortes hausses des prix de l’immobilier, qui diminuent l’accessibilité financière du logement et excluent du marché les ménages modestes. En modérant l’augmentation croisée du volume de crédit et des prix de l’immobilier pendant les phases d’expansion du cycle d’endettement, les plafonds prudentiels pourraient améliorer l’accessibilité financière du logement. Il en résulterait un renforcement de la résilience microéconomique, en particulier pour les ménages les plus vulnérables aux chocs de prix et de revenus. Par conséquent, sous l’angle à la fois macroéconomique et redistributif, les gains positifs à long terme des politiques prudentielles à destination des emprunteurs l’emporteront probablement sur les coûts à court terme.

References

[6] Andrews, D., A. Caldera Sánchez and Å. Johansson (2011), “Housing markets and structural policies in OECD countries”, Documents de travail du Département des Affaires économiques de l’OCDE, No. 836, Éditions OCDE, Paris, https://dx.doi.org/10.1787/5kgk8t2k9vf3-en.

[3] Balestra and Tonkin (2018), Inequalities in household wealth across OECD countries: Evidence from the OECD Wealth Distribution Database.

[7] BCE (2009), Housing Finance in the Euro Area, Banque centrale européenne, http://www.ecb.europa.eu.

[4] Causa, O., N. Woloszko and D. Leite (2019), “Housing, Wealth Accumulation and Wealth Distribution: Evidence and Stylized Facts”, Documents de travail du Département des Affaires économiques de l’OCDE, no 1588.

[5] Mian, A. and A. Sufi (2011), “House Prices, Home Equity–Based Borrowing, and the US Household Leverage Crisis”, American Economic Review, Vol. 101/5, pp. 2132-2156, http://dx.doi.org/10.1257/aer.101.5.2132.

[1] Ministry for Economic Affairs and the Interior (2018), Distribution and Incentives (Fordeling og incitamenter).

[2] OCDE (2013), OECD Guidelines for Micro Statistics on Household Wealth.

Notes

← 1. Ce chapitre livre de nouveaux éléments concrets et des faits stylisés sur le logement, l’accumulation et la distribution du patrimoine d’après Causa, Woloszko et Leite (2019[42]).

← 2. L'évolution des inégalités de patrimoine est plus nuancée que celle des inégalités de revenu (Clarke, Königs and Fernandez, À paraître[235]).

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