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2015 Études économiques de l'OCDE : Suisse 2015

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L'Étude économique de l'OCDE pour la Suisse 2015 examine les récents développements économiques, politiques, et les perspectives et jette un regard plus détaillé sur les Politiques visant à maîtriser le cycle du marché du logement et Accroître l'efficience des dépenses publiques.

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Politiques visant à maîtriser le cycle du marché du logement

Depuis 2000, les prix de l’immobilier en Suisse ont connu une croissance rapide. Selon certains indices, les prix des appartements ont presque doublé entre 2000 et 2014, ceux des maisons individuelles augmentant d’environ 60 %. Les hausses de prix ont varié sensiblement d’un canton à un autre. Le nombre de transactions dans le secteur s’est maintenu à un niveau élevé, la croissance du volume de prêts hypothécaires excédant largement celle du revenu disponible. Résultat, à 120 %, le ratio dette hypothécaire résidentielle-PIB de la Suisse est le plus élevé de la zone OCDE, et ce, malgré un taux d’accessibilité à la propriété d’environ seulement 40 %, un des plus faibles de la zone. L’exposition du secteur bancaire au marché des prêts hypothécaires est la sixième plus élevée de la zone OCDE, les prêts hypothécaires représentant plus de 80 % de l’ensemble des concours bancaires au plan national, hors marché interbancaire. Cela dit, les prix élevés des logements sont soutenus par des taux d’intérêt très bas, une croissance démographique portée par l’immigration et une baisse de la taille des ménages, alors que la demande est tirée par la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires et par les investisseurs institutionnels. La réglementation restrictive des plans d’aménagement locaux a égalementmodéré les réactions du côté de l’offre. Ces facteurs expliquent la faiblesse des rendements locatifs, qui restent toutefois élevés par rapport à ceux d’autres actifs, ainsi que le niveau très modeste des taux d’inoccupation. Ces trois dernières années, les banques et les autorités ont adopté différentes mesures en vue de consolider les engagements des banques et de soulager les tensions sur le marché. Parmi ces mesures, on peut citer l’instauration, pour les emprunteurs, d’un apport personnel de 10 % minimum de la valeur des biens, qu’il n’est pas possible de se procurer en procédant à un nantissement ou en retirant de manière anticipée des actifs du deuxième pilier du régime de retraite, et l’amortissement obligatoire des prêts. Un matelas de fonds propres contracyclique mis en place au début de 2013 oblige les banques à détenir des fonds propres de base supplémentaires déterminés en fonction de leurs positions hypothécaires pondérées des risques et garanties par des biens résidentiels en Suisse. En janvier 2014, le matelas de fonds propres contracyclique a été porté de 1 % à 2 %. Malgré ces mesures, les prix des logements demeurent élevés, tout comme le risque pesant ainsi sur le secteur bancaire.

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